La paradoja de la vivienda: derecho y activo financiero

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por Sergio Nasarre Aznar

 

Martes, 24 de mayo de 2024. La vivienda es un bien muy especial: es el único que es, al mismo tiempo, un derecho reconocido por Naciones Unidas y un importante activo patrimonial. Esta doble naturaleza hace que cualquier intervención en uno de los dos aspectos influya inevitablemente en el otro.

La vivienda en España

En España, hace ya más de 10 años que se han venido tomando medidas contra los desahucios. En 2013, se hizo con la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social:

“Prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas”.

Y luego, durante la pandemia, con medidas de protección social que, en lo referente a desahucios, han sido prorrogadas hasta finales de 2024.

El gran riesgo de que el legislador dificulte a los bancos ejecutar las hipotecas es que acaban prestando menos y más caro. Como consecuencia, menos familias – especialmente aquellas con menos ingresos– pueden comprar una vivienda y, así, se ven obligadas a negociar en un mercado precario un bien que no acaba de pagarse nunca –se es inquilino siempre mientras la hipoteca se amortiza en un cierto plazo– y más caro que devolver un préstamo hipotecario.

En fin que, buscando proteger a los que están en riesgo de quedarse sin casa se dificulta, e incluso impide, a muchos otros acceder a una. Y al tiempo, se crea una sociedad de propietarios ricos e inquilinos pobres, lo que es totalmente indeseable.

No hay fórmulas mágicas

En España se ha distribuido mucho la propiedad de la vivienda entre las familias, evitando concentrarla en pocas manos privadas (como en Suiza o Alemania) o públicas (Viena). No había costumbre de tener como casero ni a un fondo de inversión ni a un ayuntamiento, especialmente si este es el dueño de más de media ciudad, de manera que, como en Viena, no cambia en 100 años pues nadie vota contra su casero.

Desde 2023, las comunidades autónomas que lo deseen pueden controlar la renta de los alquileres en un intento del legislador de controlar la subida de los alquileres. De momento solo lo ha hecho Cataluña, con malos resultados ya en su primer mes según un informe del portal inmobiliario Idealista. Ha habido un descenso de la oferta del 13 % y un incremento del precio de las rentas de un 4,3 %. Pero ¿cómo es posible?

El control de rentas genera la retirada de las mejores piezas del mercado mientras que las peores, que antes se ofrecían baratas, pueden ofrecerse más caras. Además, se genera mercado negro (se cobra dinero bajo mano) o se sustrae la parte del alquiler del trastero o del parking y se cobra aparte, de manera que acaba resultando más caro. Además, el control de renta implica:

    • Un deterioro progresivo del stock inmobiliario.
    • Una disminución de la movilidad laboral.
    • Un incremento en el precio de los alquileres en las zonas no controladas.

Valgan estos ejemplos para evidenciar que no es posible conciliar los dos aspectos de la vivienda a través de “fórmulas mágicas”. ¿Qué hacer entonces? Potenciar la diversificación de las formas de la tenencia de la vivienda, ampliar el foco y apostar por la cohesión territorial, y llevar a cabo una política constante y coherente de vivienda.

En torno a la propiedad

Tres cuestiones importantes en torno a la propiedad: los ciudadanos prefieren la propiedad que el alquiler, es mejor que la propiedad esté bien distribuida y que haya muchos propietarios en lugar de pocos propietarios para muchas viviendas, y hay que evitar el sobreendeudamiento de las familias.

En cuanto a diversificar los modos de ser propietario, desde 2015 están vigentes en Cataluña la propiedad compartida y la propiedad temporal. La primera hace posible ser propietario comprando solo una parte de la casa, pudiéndola usar, gestionar y disfrutar entera. La segunda hace posible ser propietario por el número de años que se necesite, entre 10 y 99.

Así hay más opciones sin perder la estabilidad de la propiedad y evitando el sobreendeudamiento.

En torno a las políticas públicas

Desde hace décadas –pero, sobre todo, desde la gran recesión que comenzó en 2007–, en España se producen las mejores oportunidades laborales en unas pocas ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, depredando la juventud y el talento del resto del territorio y generando la España vaciada. Es importante revertir esta tendencia y facilitar que los jóvenes tengan oportunidades en todo el territorio nacional.

Finalmente, es muy difícil que cualquier política de vivienda tenga un efecto estructural si desde Bruselas hasta el último municipio los organismos e instituciones implicados no la hacen suya. Se necesita, pues, un gran pacto por la vivienda, con grandes líneas de acuerdo, que coordine estas políticas. Conseguirlo mejorará la vida de miles de familias.

Sergio Nasarre Aznar es catedrático de Derecho civil en la Universidad Rovira i Virgili, doctor europeo en Derecho y máster en Economía inmobiliaria por la Universidad de Cambridge. Durante 15 años fue magistrado suplente de la Audiencia Provincial de Tarragona (2004-2018). Fundador y primer director de la Cátedra UNESCO de vivienda URV (2013-2021), desde 2008 es académico correspondiente de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación. Le fue concedido el Premio ICREA a la excelencia de la investigación 2016-2020. Consultor en varios organismos internacionales como la Comisión Europea, la FAO o Amnistía Internacional, entre 2018 y 2020 fue asesor del Ministerio alemán del Interior, de la Construcción y de la Comunidad para la implementación de políticas de vivienda en Europa en su Presidencia europea en 2020. Los años 2020 y 2021 fue asesor del Proyecto de prospectiva “España 2050” de la Presidencia del Gobierno. Es autor de cinco libros sobre vivienda, el mercado hipotecario y el derecho de daños, siendo los últimos “Los años de la crisis de la vivienda” (2020) y “La gran apuesta” (2021). Ha coordinado diez más y es autor de otros 110 trabajos científicos en 12 países, al tiempo que ha impartido más de 250 conferencias en otros 25. Ha participado en la elaboración de cinco normas relacionadas con la vivienda. Es investigador principal o ha participado en 50 proyectos de investigación competitivos, liderando 17 de los mismos, como en algunos de la Comisión Europea y del Parlamento Europeo en materia de arrendamientos, desahucios y sinhogarismo, adquisición transnacional de inmuebles, consumidores hipotecarios y economía colaborativa.

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