Empieza a especularse sobre cuáles serán las consecuencias de la crisis internacional del coronavirus en los mercados inmobiliarios y, particularmente en países con arraigo del ladrillo como forma de ganar dinero, invertir para la jubilación (alquilando inmuebles) o como forma de supervivencia en un mercado laboral que no permite trabajar a partir de una edad determinada. ¿Qué pasará con los precios, la venta y el alquiler tras un virus letal para las personas y para las economías del mundo?. Ladrillo, crisis y coronavirus… son malos compañeros de viaje, y en principio no parece que vaya a haber un fácil futuro para los que vivimos del sector.
Tras unos años de fuerte subida en los precios de la vivienda y de recuperación del mercado inmobiliario, los efectos del pinchazo permanecen en la retina del propietario, del futuro comprador y del inquilino. Ante las perspectivas de organismos como el Banco de España, que prevé que la economía pueda hundirse este año hasta un 13,6% a causa de la pandemia, esos temores se han reavivado. En sus últimas previsiones enviadas a Bruselas nuestro recién elegido Gobierno de España reduce la contracción de la actividad hasta el 9% y estima una destrucción de empleos maxima de dos millones. ¿Tiene el batacazo del coronavirus la capacidad de hundir las compraventas? ¿Se abaratarán mucho los pisos? ¿Habrá más problemas para acceder a una vivienda en alquiler?….montones de preguntas que invaden las charlas de las tertulias de verano.
En lo que parecen coincidir los expertos es en que el mercado del alquiler va a verse reforzado a raíz de la Covid-19. Tanto, que el sector público y el privado van a tener que ahondar en sus vías de colaboración para reforzar el parque de vivienda social y poner en el mercado muchos más inmuebles asequibles en alquiler. En España hay alrededor de 3,4 millones de pisos vacíos y el parque público de viviendas en alquiler apenas supone un 2,5% del total, muy lejos del 10% de media en la Unión Europea, incluso muchos países llegan al 25% del total.
Con todas las cautelas y teniendo en cuenta que ante un ‘shock’ como el actual es muy complicado hacer previsiones, la caída de precios podría estar entre 5 y 15%, además estos descensos se han visto acelerados por la pandemia. Es decir, que ya se estaba observando cómo la desceleración de la economía española se trasladaba también al mercado inmobiliario. En términos de transacciones y siempre que no se amplíe el confinamiento, podría producirse un descenso de las transacciones de entre el 20 y el 25%, por la simple imposibilidad de moverse para buscar piso o para incluso enseñar el inmueble.
A vueltas con los precios es difícil decir que esta crisis mundial afecte al mercado de la manera que lo hizo entre 2011/2014, una hecatombe sin precedente en España, dado que ahora están más ajustados a mercado y hay financiación y a lo grande, lo que hará que la actual crisis sea bastante más corta que la que sobrevino a la caída del sistema financiero y al pinchazo de la burbuja del ladrillo en tiempos de Rajoy con un país rescatado y con unas instituciones europeas de intervención conocidas como troika, que aún nos hacen temblar. No estamos ya ni muchísimo menos, en un mercado donde haya sobreoferta, si bien, caída del turismo y de la inversión extranjera pueden hacerse notar más en las segundas viviendas de costa. Sitios de hiperlujo como Ibiza, Marbella, costa Brava… se pueden ver duramente afectados, aunque muchos economistas pensamos que ahora es momento de vender propiedades en esas zonas de las más lujosas del mundo porque difícilmente puede estar el mundo en unos meses peor que lo está ahora, y la gente de dinero lo sabe….y tanto que lo sabe…
Y ¿que pasa en Barcelona y Madrid? pues que las joyas de la Corona muestran en mayo un leve alza del precio de los inmuebles de entre el 0,3 y el 1% . El residencial va a ser el sector más resiliente a la pandemia. Entidades como Bankinter o la suiza UBS fijan en el 6% la depreciación prevista en los inmuebles, dato que mejora de manera exponencial el previsto del bajón del 19% de los expertos.
Ante todo este panorama parece que es el momento del alquiler; pese a que ya todo indica a una situación mucho mejor que en la crisis financiera de 2008, el sector de la vivienda de alquiler está más profesionalizado, está menos endeudado y en un contexto de bajos tipos de interés y de volatilidad en los mercados todavía puede servir como refugio desde el punto de vista de la inversión. Por ello, es evidente que cuando esta crisis pase habrá mayor demanda de viviendas en alquiler lo que disparará el precio y beneficiará la inversión. Respecto a la situación del inmueble también parece indicar que su ubicación respecto al centro no cambiará; si la vivienda está en Retiro, Salamanca, Chamartin (Madrid) o Gracia, Corts, Pedralbes (Barcelona)… seguirán valiendo cuatro veces más que una vivienda adosada en la periferia….
La inversión en inmobiliaria iba muy bien antes de este lío y el montante global en activos inmobiliarios marcó el año pasado 2019 un récord, al alcanzar los 12.000 millones de euros. Los datos de enero a marzo mostraban, antes de esta crisis, una tendencia similar de avance; lógicamente en el segundo trimestre el parón es absoluto pero las perspectivas es difícil que sean más halagüeñas. El dinero busca las oportunidades y la conjunción de tipos de interés bajos y oportunidades en el mercado que en otros tiempos hubiese sido difícil de encontrar unido al paraguas de estabilidad económica de la Unión Europea y político de España hacen el resto. Veremos.
Francisco Villanueva Navas, analista de La Mar de Onuba, es economista y periodista financiero.
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